世界九大地標 歌劇院豪宅 劉峮赫0918-568889

台灣開放陸客自由行，鄉林集團長年經營中國大陸今年開始將進入成長跳躍期，除積極招攬陸客來台觀光旅遊、賞屋購屋外，還創下台灣產業界首例，邀請大陸藝人張鐵林代言，大舉提升台中市以及鄉林集團在中國大陸間的知名度。
鄉林集團董事長賴正鎰表示，陸客可望對台中市經濟、房市注入活水，但建設腳步要更快，他提出「四急四要」呼籲政府加速建設大台中的國際化，同時他也認為台中市未來的房市發展，將以台中市政府為中心，以中港路為軸線朝向高速公路兩旁左右擴展。
自由行將對台灣產業帶來結構性的影響，台灣所寄望的機會不僅是陸客來台的消費能力，更代表「台灣快速與國際接軌」，未來大陸人流、金流可自由進出台灣，國際資金也比較願意大舉佈局台灣。尤其現階段大陸經濟正在快速成長，世界級企業都看好14億人口的消費能力，也想進軍中國大陸，台灣在科技技術、研發創意能力與政治制度的相對穩定，有機會爭取世界級的大企業在台灣設立研發技術中心，以台灣當營運總部，搶兩岸商機。
賴正鎰研判在年底前相關制度配合之下，國外的資金至少能成交2 00戶左右，主要是大陸自由行後，市場上所帶來的想像空間，最先受到影響的是零售、飯店與辦公大樓等商用房地產，再來才是因為商務投資而創造出來的高階住房和購屋需求，另外還有一部份則是富豪的海外投資不動產需求。
由於大陸的消費力已高居世界第一，各行業一致看好自由行將為台灣注入新經濟活水，率先受益的將是北部地區，尤其台北市和新北市將擁有最多客源，停留消費時間會最久，主要是因為兩岸機場直航航班大都在北部，台北市又擁有四通八達的捷運設施，最容易讓自由行客人到處「趴趴走」。
因此為了爭取未來更多的觀光客來台中，台中市不能再等，賴正鎰對政府提出「四急、四要」建設大台中。他強調交通建設是都市的命脈，對產業更是重要，尤其中部縣市的工廠家數佔全台灣1/3強、最多台商出外拚生計，因此一定要先著手完成「四急」，分別是「國際機場、國際碼頭、捷運交通網和中科產業鏈的整合升級」。台中要國際化，機場和碼頭問題一定要優先解決不能等；再來捷運交通動線網四通八達，才能吸引各國遊客、人才願意來台中停留消費和投資；再者，台灣領先全球的技術就是科技，台中要發展成科技城更是首要之務，這些問題都非常急迫不能再等。
在「四急」基礎建設和設施解決後，台中市才能進一步談「要什麼」賴正鎰呼籲台中市要往四大方向前進，首先要加速改善城鄉差距問題、要爭取設立總部經濟區、要建設成為國際觀光都會、還要爭取未來遷都大台中。賴正鎰指出，當兩岸關係快速往前邁進的時候，每一時刻都是關鍵時候，這時候必須要比速度和決斷力。

至接待中心看屋時，現場銷售人員總是擁有三吋不爛之舌，不斷放送不買可惜的訊息，常常令購屋族受到現場氣氛感染，糊里糊塗就簽了約，事後才又發生糾紛。究竟銷售人員哪些話術可以相信？遇到什麼情況是銷售戰術？怎樣買比較划算？常見的8種購屋問題，購屋達人陳斐娟、聶雲以實戰經驗來解答。

1.恐怖行銷 營造氣氛
Q：每次到接待中心，現場總是有許多人，銷售小姐也表示案子很熱銷，這是真的嗎？
A：常常我們進到接待中心，看到許多人都正在談買賣，甚至聽到銷售人員拿著麥克風呼喊：「恭喜x樓x戶成交」，其實這些都可能由樁腳所扮演，為的都是要營造熱銷氣氛，讓你覺得不買很可惜，創造一種「恐怖行銷」手法。
曾經有建案，客人想預約看房，必須先開200萬元的支票釋出誠意，才能拿到「看屋入場卷」，只為你介紹你看的戶別，若想要詢問或是帶看其他戶別都沒有權力；或者談論空間採取密閉式的小房間，告訴你隔壁是哪位達官貴人在看屋，已經買了幾戶，未來可能是你鄰居，但是否真實，都沒有人知道。
每次到接待中心，現場總是有許多人，銷售小姐也表示案子很熱銷，這是真的嗎？

2.走訪銀行 探聽行情
Q：要如何才能得知建案開價是否符合行情呢？
A：進到接待中心，銷售人員幾乎都有一套銷售公式，一般會先從大環境開始介紹，比如交通多便利、商圈僅幾步之遙等，再開始帶到周邊近年指標推案、有哪些知名的豪宅建案，它們當初的單價破了該區怎樣驚人的紀錄，藉此哄抬建案本身。
這時不要只聽信銷售人員的片面之詞，可以先查詢周邊指標中古物件行情來做比較，另外還有一種較可靠的方法，就是到附近的銀行詢問周邊指標建案當初的貸款成數，請銀行人員提供真實的貸款數字，最為準確。

3.模型華麗 留意實景
Q：模型看起來都大同小異，有什麼地方必須要特別注意嗎？
A：許多預售屋都會擺上華麗的模型，要特別注意，模型都是沒有「鄰居」的，必須要問清楚四周有沒有建物遮住視線，或者是否有電線桿、電塔等嫌惡設施在附近，甚至有福地。
另外也要特別注意建案的實際路況，由於接待中心模型上的馬路，永遠都是寬敞整潔、停滿高貴名車與跑車的美好模擬情境，而現實情況可能往往大相逕庭，例如到基地現場察看後，才發現其實該路段天天有卡車行經，車流量大、路況十分危險，這些都是在觀看模型時須特別留意的地方。

4.建材挑選 首重需求
Q：知名建材的價格都好昂貴，但真的有其必要性嗎？
A：這10多年來，建築結構從RC結構、SRC結構，進步到防震、制震等工程，但其實建材的好壞不能單看建材名稱，必須以自己的實際情況來判斷是否真有需求。
比方說，房子的樓層如果不過高，RC結構就已經夠好，不需要用到SRC鋼骨等級，購屋族不要被建材的名氣沖昏了頭，常常這些建材對於建物本身影響不多，但價錢差距卻相當大，不應該盲目追求建材，應該著重於選擇自己本身的需要在哪，而且許多建材都是大同小異，只是名稱的不同。
註：RC為鋼筋混凝土結構；SRC為鋼骨鋼筋混凝土結構

5.看樣品屋 多問多查
Q：看樣品屋有什麼需要注意的地方？
陳斐娟A：樣品屋總是沒有柱子和樑的規劃，如果建案沒有做樑柱外移設計，必須要問清楚柱子和樑在哪，才能得知未來裝潢設計的方向。另外，樣品屋看出去都是接待中心最漂亮的那一面，不一定是自己買的那一戶的景觀，無法得知是否有看見福地、對到鄰居屋角等問題，因此可請建商給你欲購買戶別的景觀照片。
聶雲A：進入樣品屋前，總是看到梯廳相當寬敞，但是未來並非如現場只有1戶的規劃，必須要問清楚未來梯廳正確坪數大小，以免和實際有落差。樣品屋床舖的SIZE通常都會小1號、衣櫃也特別淺，並藉由這些小技巧營造房間變大的感覺，而且通常不會真實呈現陽台，民眾必須事前確定規劃和實質的落差。
 
6.買實品屋 觀察細節
Q：看實品屋有什麼需要注意的地方？
陳斐娟A：實品屋裝修完善，總是設計的美輪美奐，可以直接入住，既省時又方便。但其實我們無法得知實品屋裝潢施工的過程，且許多設計都是為了美觀，並沒有相當程度的細心，因此不推薦買實品屋。如果你喜歡它的設計，希望營造相同的風格，可以請建商介紹同位設計師，一般案場都有這樣的服務。
聶雲A：實品屋能做出的判斷較為實際，可以從細部觀察看出建商的施工品質，如從窗台、屋頂到屋簷，是否有水漬的痕跡、漏水的情形，或者牆角的地板是否翹起來，有無受潮的問題。另外也可以仔細看橫樑的規劃，通常SRC結構的建案樑比較少、RC結構的樑比較多，觀察橫樑的規劃，可以考量未來的裝潢需求。

7.3套話術 小心中招
Q：為什麼常常想要買，但銷售人員都說已銷售完畢？
A：其實這是案場人員慣用的一種銷售的手法，一般最常遇到3種方法：
方法1：現場銷售人員直接告訴你已經完銷，如果有客戶願意退訂再聯絡，而通常回到家就會接到電話，告訴你出現難得好機會，要買要快。
方法2：銷售人員表示還沒開案，且全數皆已經被預定，想買請先下訂預約，事後再電話通知，讓你想買買不到，感到產品有多珍貴。
方法3：該案只剩樓層較差的戶別，只好敗興而歸，事後再打電話給你，告知有客戶退訂視野最佳的樓層，讓你感覺機不可失，非買不可。

8.建材升級 較為划算
Q：建商提供的建材設備我不滿意，退掉折成現金划算嗎？
A：如果遇到建商提供的建材規劃不滿意，除非自己本身預算足夠，或者在生活品味與需求上，對建材有獨到的特別要求，否則都不建議退掉配備折抵現金，相當不划算。
由於建商大批採購的緣故，退掉的錢通常遠遠低於市價，如果民眾對產品不滿意，建議可選擇利用追加、修改或升級的方式達到本身需求。例如可由普通馬桶，加價升級為超級馬桶；一字型廚房檯面不夠女主人使用，可要求加大做成L型，這種藉由加價升級、修改的方式來達到自己的需求，較為划算。

惠昇建設總經理莊季雄表示，從區域來看，西區美術館附近、北屯十一、十二期重劃區、西屯區中科附近及七期重劃區都是推案的熱門區域。在產品方面，莊季雄認為，總價五百萬元至七百萬元的產品將主導市場，並佔市場五成左右的比例，惟價格受奢侈稅的影響，則較去年約有一成左右的下調。

莊季雄表示，儘管台中房市受奢侈稅衝擊，及銀行緊縮銀根影響，使台中住宅需求有減緩跡象，但在整體人口成長力道依舊強勁的帶動下，今年自住客層的住宅需求應不至縮減。再者總統大選在即，開放大陸人士來台自由行及兩岸政策將更明朗化，台中仍會是最直接受惠地區。

莊季雄認為，在台中市各期重劃區裡，八期重劃區是綠地比率最高的區域，由於七期重劃區的光環太過搶眼，掩蓋八期重劃區的這個特點，所以八期重劃區的房價從過去的每坪十幾萬元，上漲到目前的二十至三十萬元之間，看起來似乎漲了很多，但與七期的房價漲幅相比，增值的潛力雄厚。

莊季雄指出，奢侈稅出籠後，台中推案市場不僅來客少，客戶開口動輒打七折，甚至六折，業者無法接受，根本無法成交，但現在看屋的民眾已較有「誠意」，一般從八五折談起，成交量因此明顯提升。

他說，六月奢侈稅上路後，看屋買屋人潮，主要還是以自住需求為主，看屋人中換屋和首購各有一定比例，但多為菁英階層，其中，中高以上收入的小家庭、教授、醫師、投顧業者及傳產企業最多。

莊季雄說，五、六月市場已見回溫，這一波購屋者除因低利率因素外，也有很多台中縣民眾看好縣市合併升格後，台中市建設資源增加，交通生活便利性可望提高，展開移民行動。他表示，目前看屋以自住型客戶為主，來客年齡集中在三十至四十五歲白領階級，主要以房價較新市政中心低的七期南側、八期重劃區為主，購屋坪數需求則多在五十至八十坪。

莊季雄說，奢侈稅對自用客的影響應該不大，他建議自用客應該有「危機入市」的正確觀念。他分析台中房市最火紅的地區，仍集中在七期、八期、西屯中科與美術館周邊，也就是所謂的「金磚四區」，區內精華地段房價每坪仍有三十萬元的行情，至於豪宅產品每坪更可上看四十至四十五萬元。

由臺中市政府、國際同濟會臺灣總會中C區共同舉辦99年雙十國慶升旗典禮活動，將於10日上午7點在臺中市新市政中心大樓入口廣場盛大登場，歡迎民眾共襄盛舉。

10月10日是中華民國的生日，每年欣逢這一天全國各界為緬懷先烈和慶祝國家的誕生，舉國同慶。為歡慶此一特殊的節日，市府於上午7時起即安排相關之慶祝活動，包括臺中市北區賴旺社區發展協會祥獅獻瑞慶雙十，及國立文華高中管樂隊表演等相關活動。

今年同時亦是新市政中心落成典禮，升旗典禮過後，尚有精彩可期的落成典禮及一連串的活動接續於後，歡迎市民朋友都可以前往領取小國旗共同參與本次盛會。

台中市七期「國際會展中心興建案」，因得標廠商工程延宕遭市府收回，規劃改建為綠地公園，但深達21米的地基滲水又未回填，昨天議員會勘質疑，擋土柱與地錨都是廠商五年前興建，若遇到豪大雨或地震，恐將引發崩塌，波及周遭中港路、轉運站安全；市府經發處表示，每月均有派員監測，都在安全範圍內，年底即將動工回填。

年底將動工回填
佔地3公頃的「國際會展中心BOT興建案」一波三折，台中市政府與當初與鄉林建設訂約，後因工程延宕解約官司訴訟未決；市府決定收回這塊市值100億元的黃金地段，斥資3.5億元改建為公園綠地，但工地21米深的地基平常積水約3米深，像個大水塘，四周僅有最早施工單位興建的地錨與擋土柱，預防崩塌意外發生。
昨天市議員陳淑華、賴佳微前往勘查，陳淑華表示，興建的地錨、擋土柱都是解約前施工單位興建，經過五年地錨可能鏽蝕，拉力強度也可能降低。
台灣省土木技師公會理事長余烈表示，台中市地層屬卵礫石層，較堅固不易遭侵蝕，施工單位遵照規劃設計按部就班施工，定期巡視 ，就不會有立即崩塌危險。

　　「阿飄」月又到了！部份民眾會注意習俗與相關忌諱，如不購車、不買房等，因此許多業者為拉抬買氣，紛紛祭出降價優惠，來吸引「不信邪」的消費者。根據市調網調查顯示，多數受訪者願意在鬼月看屋，至於買不買？會視屋況或優惠再決定，農曆7月的買房禁忌似乎已不太存在於現今社會。

　　農曆7月俗稱「鬼月」，在國人的習俗中可謂是「諸事不宜」。不過，隨著時代的變遷，有越來越多不甚迷信的民眾，願意挑戰傳統禁忌。波仕特市調網針對「農曆7月購屋」進行調查，其中顯示「會去看，但絕對不會鬼月買」佔16.66%，比例最低，「不會去看，等農曆7月過後再考慮」也僅佔17.93%。

　　而「會去看，但要看優惠情形再決定要不要買」比例最高，佔了33.23%；「會去看，買不買視屋況滿不滿意」佔了32.18%；由此可知，對於現代人來說，鬼月購屋禁忌似乎已不太重要了，反而趁著有優惠，同時也能避開購屋人潮，才是比較會去考量的問題。

　　不過，到底農曆7月購屋要有多大的優惠，才能吸引民眾呢？調查發現，「比平時要優惠25%」比例最高，佔了高達42.44%，其次是「比平時要優惠20%」佔12.82%，顯示消費者多數看中建商或者房仲「度小月」的心態，對於優惠的幅度要求也更多。

　　有購屋打算的何先生指出，房價漲不停，一年比一年更為驚人，實在很擔心等存夠頭期款時，都步入晚年了，加上現在住的房子是租的，危機感更為強烈，別說是鬼月買房，只要夠優惠、夠便宜，就算是凶宅都會考慮，反正自己沒有信仰、也不信那些「阿飄」。

　　另外，調查發現一個有趣現象，農曆7月不會去看屋的比例，15-24歲竟是各年齡層中最高的(22.89%)，年長者反而僅佔17.15%。推估原因，可能是電視有許多討論風水的節目，反而對於年輕族群造成影響，年長者就算有忌諱，但看在鬼月有非常大的議價空間的情況下，多數還是選擇別跟荷包過不去。

　　鬼月禁忌多，至於信不信當然是個人自由，但是仍提醒民眾出門在外，還是要多加小心、注意安全，只要懷著坦蕩及的心，就能安穩渡過「阿飄月」。

一般房貸族透過房仲業向銀行貸款的優勢，就是不需要符合精英客也能貸到低於1.85％以下的房貸，不過，在眾多的銀行中，民眾只要看清違約金、3年平均利率2大事項，就能減輕房貸負擔。

以目前13家銀行與房仲業合作的房貸專案中，主要可以分為3大類 房貸，一、是一段式房貸利率，利率幾乎都多階段式優惠，因此，祭出一段式的方案相對較少，目前一段式利率最優是渣打，利率只有1 .6％起，其次是北富銀、台新銀1.7％起，而玉山銀則是1.71％起，至於匯豐銀則是1.8％起。

其次是二階段式，利率也不錯，如玉山銀前2年利率1.6％起，第3 年1.83％，3年平均利率只有1.676％，不過，貸款成數限7-8成；其次是兆豐銀第1年1.5％起，第2年1.9％起，3年平均利率亦只有1.76 ％，遠銀前3年平均也只有1.77％。

至於三階段式，3年平均利率較高，多數利率介於1.8-2％，除了少數銀行，如星展因主打遞減型，且第3段利率降到只有1.49％起，因此，3年平均利率只有1.64％，而台新銀與玉山銀也不高，分別只有 1.666％、1.676％。

民眾在挑房貸除了比利率外，違約金也很重要，因為銀行在優惠房貸基本上幾乎都有綁2-3年的約，除了安泰銀不綁約，因此，客戶若提前還款解約就需付違約金，目前違約金收費標準較高的是匯豐銀，第1年解約，違約金需付2％、第2年1.5％、第3年1.0％；而玉山銀收費也很高，第1年解約需付2％、第2年降為1％、第3年0.5％。至於大眾銀違約金也不低，如第1年內違約金1.5％、第2年1.25％、第3年1 .0％，相較於一般銀行第1年只收1％、第2年0.75％、第3年0.5％高很多。

銀行主管提醒房貸族，在貸款前一定要先算清3年平均利率及最後一段加碼利率，千萬不要只看第1段利率低，就以為利率是最優，且違約金也要多留意，除非是3年內無轉貸需求者，否則違約金一定要看清楚，以免日後要轉貸又要付一筆金額不少的違約金。

儘管台灣內部對於兩岸簽署ECFA(兩岸經濟協議)意見分歧，但陸商卻相當看好ECFA簽署後可能帶來的商機。多角化經營房產的大中華國際集團執行長鍾東霖就認為，ECFA一旦實施，兩岸在各方面都會有分工，台北未來仍有機會成為大中華營運中心，並將可能帶動台灣房地產的另一波行情。

在中國大陸擁有龐大事業體的大中華國際集團，經營項目遍及金融、商業、媒體、物流，甚至近日成立大中華夢工廠鼓勵青年創業，在全中國的投資金額超過人民幣500億元，其中房地產更是重要的項目之一。

對於近來中國大陸祭出的打房政策，集團執行長鍾東霖就指出，深圳房產近一個月的成交量已經下滑了70%。他預測未來一年的房地產價格，就算不調降，但也絕對不會往上抬高，但這還必須要看中國大陸對於政策的堅持度，以及全球熱錢是否會因人民幣升值湧入中國大陸，造成通貨膨脹等因素。

儘管如此，談起台灣房地產時，鍾東霖仍然相當看好，尤其兩岸一旦簽署ECFA，台灣的房地產極可能會有一波行情，相當值得投資，讓從未投資台灣的他們也忍不住躍躍欲試。他說：『(原音)大陸累積的財富在全世界都是位於前列，去國外收購國外企業及國外的房地產的胃口是很大的，如果我們先進去(台灣)，能有一席之地，又有大陸房地產的背景應該可以吸引一些投資客去投資。』

鍾東霖說，大陸人到台灣投資，無非是想吸引高科技人才，因此看中的地點應會集中在科學園區或是台北等貿易比較熱的都會區，尤其未來再加上人民幣升值，如果台幣相對升值少的話，吸引力就更大，那台北絕對可以在高科技領域上成為大陸的窗口；因此就算現在台灣房地產價格的確具有風險，但仍然值得觀察投資。

銀行打出的優質房貸非常誘人，但申貸條件都相當嚴苛，一般不是在大企業、公家機關上班的民眾，或是年所得不高的上班族，根本望塵莫及，銀行業者提醒，民眾不妨善用房仲的通路，因為不少銀行與大型房仲公司合作，申貸條件較為寬鬆、利率也較優惠，只要是透過房仲成交戶，都可以申辦。

值得一提的是，有些規模、市佔率較小的銀行，也有與房仲業者合作推出房貸專案，貸款條件與利率較大型銀行更為優惠，但通常沒有列名在房仲公司的網站上，提醒透過房仲業者成交的民眾，可以多多詢問、比較後再申貸。

目前銀行與房仲業合作的專案中，以永慶、信義等大型房仲業者，合作的銀行數量最多，銀行業者指出，民眾若自行向銀行申貸，可能因為自身的條件，達不到精英門檻而無法獲得最佳條件，但透過大型房仲成交的客戶，銀行基於與房仲業者的合作約定，多會給予成交客戶較佳的利率與條件。

舉例來說，上海銀行與信義、永慶房屋合作的專案，就有一段式機動1.69%起的利率，另外還有三段式的貸款方案可以選擇，只要是透過房仲成交、且是自住的客戶，就可以獲得較佳的貸款條件。

而玉山則與信義房屋合作，祭出第1-24個月機動1.60%起，第25個月起機動1.83%，3年平均利率1.68%，限制條件較低，只要自住即可。

兆豐銀行與永慶房屋的方案，前24個月機動1.50%，第25個月起機動1.90%，前3年平均利率僅1.63%；台新銀行與信義房屋的合作方案，前半年利率1.5%，平均前三年的利率僅1.67%。

銀行業者提醒，這類與房仲配合的專案，縱使有較寬鬆的申辦條件，但在嚴控風險的前提下，銀行多仍限制不可是投資客，購屋目的必須是自住，且也都限制貸款的成數，大多以八成為上限，如果要提高貸款的金額，就得提高房貸利率，提醒準備購屋的民眾，還是得準備充分的自備款後再去看屋。

【聯合晚報╱吳文淵】
中央銀行總裁彭淮南嚴防炒房，不只把大型行庫找來耳提面命，要求注意建築融資及房貸風險，還以專案金檢緊迫盯人，務求行庫沒有成為房價飆漲的幫凶，並有報導指他還曾親訪重點建案看房詢價；這一切的作為，既是預防房產泡沬成形，也在紓解高房價的民怨。但近期多項指標顯示，第一季台北市房價再創新高，北台灣520推案量更將爆出1586億元的大量，比去年同期增加1.4倍；政府重手抑制炒房，房市熱度卻不降反升，問題究竟出哪兒？

供需仍是房價的關鍵

房價的決定因素甚多，土地、建材、坪數等是成本面的因素，房屋所在區位攸關公共環境及生活機能，更是關鍵；此外，房價也與當時的景氣緊密結合，信心扮演了重要角色，也給予開發商炒作的空間；當然，資金的供給及成本（利率），亦是房價漲不漲得動的要因。但在這一切之外，最根本的仍是經濟學裡的硬道理──供給與需求，如果嚴重供過於求，開發商也很難興風作浪。

全台十年增約124萬戶

由這個層面來看，台灣房價確實沒有什麼下跌的空間。根據內政部營建署自民國89年以來的統計，到去年第四季的十年間，台灣地區總戶數由656餘萬增至780餘萬戶，約增加124萬戶，這代表了住宅需求的增加；同期間，住宅總存量由691萬增至783萬餘戶，僅增92萬戶，是住宅供給面的變化。從總體角度看，十年前餘屋尚有約35萬戶，但現在只剩3萬戶；住宅的供給速度趕不上需求，是房價打不下來的主因。

北市住宅存量缺7%～8%

看地區別的變化，就更明顯了。十年來，台北市的住宅存量都是低於總戶數的，缺口在7%~8%間。以去年底為例，台北市立戶數逼近97萬戶，但住宅存量只有89萬餘戶，這解釋了台北市房價何以迭創新高。至於近年以都市計畫大興土木的台中市，則是住宅存量大於戶數，但比率在下降之中；高雄市也曾供給不足，但近年大致維持供求平衡。

豪宅多了 平價宅缺缺

台灣地區人口增加緩慢，但戶數大增，反映的是社會變遷的現象，昔日的三代同堂漸少，取而代之的是漸增的頂客族、單身貴族，以致平均每戶人數已不到3人；但近年來，政府平價國宅政策式微，建商蓋房子則是愈蓋愈大，例如94年底上一波房市景氣初起時，平均每戶核發建照面積不到43坪，去年底時已到58坪，以致房子雖然蓋不停，但住宅存量戶數並未快速增加。

這也說明，政府抑制房價要打到要害；當前的高房價現象有些是政策遺毒，有些是景氣及資金因素，也有些是建商炒作，但最關鍵的還是在供給面。因此，在廣建平價住宅政策實現前，房市熱度可能難減。

『地價已經高不可攀！』這是台中與新竹房地產業者一致的心聲。今年三大都會圈的大台北、大新竹、大台中地價紛紛飆上歷史新高，由於熱錢缺乏投資管道引領，部分資金已湧至農建地、國有地這條『黃金活路』，不止是保險集團這麼作為，自有資金充足的富人圈也依樣理財，促使房價愈喊愈高，譬如在新竹清大換屋型開價30萬、台中七期開60萬元，七期以外地區開價當然也不客氣，每坪喊價逼近30萬壓力線。

■躲通膨買地自保 景氣不好地價照漲

縱觀政府推動降低遺贈稅、基金救股市等等措施，都是表面看得到的影響，通膨、通縮一起來的症狀才可怕，地球村的經濟融爐發生連動問題，在舊式經濟學教科書找不到答案，問專家也說不出所以然，各國政府債台高築趕印鈔票，讓貨幣實質購買力大降，剩下自然資源的土地與礦物身價大漲，特別是有就業市場的都會圈精華地或者新興區域，更成為投資者眼中的瑰寶！

根據市場機制供需法則，土地的保值性在此次金融風暴中再次獲得肯定，房子本身雖能保值，但同區域同類型量體若是過大，房價一樣會崩跌，在買樓買土地的選項，富人圈與財團一定會以土地為首選。過去傳統的經濟學教育，顯然無法提供完整的解決方針，渾沌不安的環境中，眼見舊經濟學已不足救經濟，自救之道就是擁抱土地，一如落水抱緊浮木，投資相對安全。

■地價屢創記錄 高房價反應成本

台中七期土地交易爆衝後，南側行情站上100萬、北側200萬、八期文心路捷運站周邊80萬，引發今年七期新案如『悅觀』、『天匯』，開價都帶頭爆衝到40~60萬，強力水波效應發生，連動周邊的12期、5期新案，馬上反映七期豪宅1/2價值！台中市12期重劃區的新開預售案『新業遠見』、『帝璟敦和』大樓，中級建坪約53~74坪，開價落在21~26萬元。久未開案的熟成區域五期公益路段，仁山建設『仁山雲集』、精銳建設『巴黎之心』的建坪為64~95坪，開價落在22~28萬元。

再觀察新竹房價，台中建商如德鑫、聚合發、惠宇、太睿、富旺、喬立、三上、富宇、豐邑、惠友，陸續開發大新竹市場，大新竹儼然成為台中戰區的第二個戰場，聚落效應促使企劃、代銷、跑單也一齊轉戰新竹。新竹竹北大樓價正如台中12期新區一樣，每坪站上20~25萬，兩地大樓銷售成績都不錯，預計下半年兩地中坪數新案，有機會挑戰30 萬元壓力線！

台中市發展軸線沿著交通主要幹道延伸帶動外圍屯區發展，加上年底台中縣市合併題材及各項重大建設啟動，近幾年吸引相當多外來人口進駐，就連豪宅也吸引北部客遷移南下。

根據有巢氏房屋統計，台中豪宅區就有四成為北部客，十字綠園道第一排豪宅實際行情突破50萬，今(2010)年第1季成交均價每坪50.3萬，與去年同期比較，一坪就漲了十萬元。

台中豪宅客源受惠於外來新移民增加，尤其北部豪宅置產族大舉移入中部豪宅區，使得十字綠園道第一排豪宅成交均價每坪50.3萬，帶領台中豪宅正式站穩每坪50萬，創區域最高價記錄，較去年同期上漲25.1%；而總價2000萬以上豪宅成交均價也突破每坪30萬，第1季成交價為每坪30.2萬，較去年同期上漲30.7%。

有巢氏房屋中區發言人陸志宏協理表示，由於台中豪宅價格仍低於北市，對台北客或台商而言，新市政中心規劃完善，豪宅價位僅台北2分之1或3分之1，後市仍備受看好。近期更吸引不少台商與台北置產客戶看好前景南下購屋，且多數為自住及置產考量，資產配置也以象徵尊貴價值與具備增值潛力的豪宅產品為首選。

根據有巢氏房屋統計，北部客佔台中豪宅客戶比重高達40%，相對於台中本地客及中部區域客各佔的19%及15%高出許多，較值得注意的是台商來買也有接近2成，佔18%。另一方面，豪宅客戶也由投資客逐漸被置產族及自住戶所取代，購買豪宅目的以資產配置佔35%為大宗，其次是自住及投資，分別佔26%及23%。

觀察新案量及人口遷移量密度最高的多集中在七期重劃區，其中最吸晴的就是座落在「新市政中心專用區」的豪宅。其中七期重劃區匯聚新市政大樓、大型歌劇院…等諸多重要建設，區內綠地眾多、公設完善，人口、政策及生活品質等地利條件，並不輸台北信義計畫區，區域新建案不斷推出、房價逐年上揚，使得新市政周邊豪宅價格水漲船高。

陸志宏建議，建商品牌與良好地段是影響豪宅價格的主要因素，有意入主新市政豪宅聚落的頂級客層，應慎選優質建商與地段，大膽進場議價布局，將可享受兩岸經貿正常化後的長期增值效益。

台中市豪宅市場競爭激烈，建商斥資數千萬打造接待會館，聯聚建設公司位於台中市七期重劃區內的接待會所化身為英國頂級名車賓利汽車的新車首發會場，加熱頂級客層買氣。

聯聚建設今年計畫推出總銷130億元的案量，預估在上半年推出總銷金額85億元的「聯聚仁和大廈」、下半年推出總銷45億元的「聯聚理仁大廈」，其中聯聚「仁和大廈」基地位於台中市七期重劃區朝富路、市政北七路口，基地坪數933坪，每戶坪數110坪到360坪。

台中市豪宅市場競爭激烈，建商除了以模型、樣品屋展示的接待中心外，也有建商斥資數千萬元打造接待會館，做為服務已承購客戶的禮賓服務中心。

這種會館化的接待會所，吸引精品業者異業結盟，以台中市七期市政北一路上的聯聚接待會所為例，知名品牌Tiffany與聯聚建設合作，舉辦婚紗派對，這次代理英國Bentley的永三集團以此做為賓利旗艦車款Mulsanne在台發表第一站。

聯聚接待會所佔地2500坪，斥資超過一億元興建，綠地如茵的草坪、一泓無邊的水池，環繞中央綠地的挑高落地窗廊道，會所內陳列骨董、字畫，平時提供客戶作設計變更的溝通空間，中庭擺放三輛Bentley名車，儼然成了名車展示場。

聯聚建設說，賓利汽車一貫奢華低調的特色，與聯聚的建築風格相近，而且彼此都有要把車子做到最好、把房子蓋到最好，全心為客戶設想的共同理念，因此合作，也是服務彼此客戶的一項活動。

近月來政府一連串抑制房價動作，採取限縮豪宅以及投資客房貸、課徵豪宅稅等各種政策以達到降溫目標，但是台中市房地產業者仍然看好七期重劃區的豪宅行情，且延續329推案強銷，看屋組數以及成交量都明顯回升。

總太建設總經理曾定祁表示，雖然台中豪宅稅已喊卡，但事實上對富豪而言，豪宅稅並無太大影響，更何況台中七期30～40萬價位可以買到豪宅，但在台北只能買到新莊一帶。日前在台中洲際棒球場盛大開演的「杜蘭朵公主」，吸引台北富豪欣賞表演外，順道看房，台北富豪馬上買了「總太國美館」3戶，而「東方帝國」來客數也增加許多。

曾定祁指出，台中七期的投資置產價值有目共睹，尤其新市政中心的政經地位，在重大公共工程完工後，將更趨成熟重要，成為中台灣重量級指標區域。而在市政府積極行銷台中，有意將台中打造成為集文化、藝術、經濟於一體的國際城市，對台中市房地產具有正面意義。

銳豐建設李明潭總經理指出，政府針對投資戶之房貸成數、利率及寬限期，做適度調整對整體的量是好的，讓自住買方有更有時間靜下心來審慎選擇、買到好房子。政府對房市的降溫動作並沒有對他們推案造成影響，位在七期新市政中心第一排的「銳豐悅觀」，反而自從過年後來客數不斷增多，平均每週都有25組客人，創下銷售已近6成佳績。